Análisis revela que la capital de Los Ríos presenta los peores indicadores de la zona sur. La asequibilidad de la vivienda se mantiene severamente inalcanzable, ya que se requieren más de 12 años íntegros de ingresos familiares para pagarlo.
El mercado de viviendas nuevas en Valdivia muestra una combinación crítica: un crecimiento del stock total sumado a una desaceleración en la velocidad de las ventas, lo que podría llevar a una fase de sobreoferta avanzada.
Esta es parte de las conclusiones del último Informe Inmobiliario desarrollado por la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad San Sebastián (USS) en conjunto a Tinsa by Accumin, en el cual se analizan las cifras del sector inmobiliario, y que fue presentado en la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Valdivia, con la presencia de autoridades académicas, gremios, y del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
Drástica caída en las ventas
El informe sostiene que, según datos correspondientes al cuarto trimestre de 2025, se observa un aumento sostenido del inventario en la zona sur del país (Temuco hasta Punta Arenas), que alcanzó niveles históricos de 8.775 unidades (+5,4% trimestral), frente a una caída drástica en el ritmo de ventas, que hoy se sitúa en un promedio de solo 1,3 unidades mensuales por proyecto. Este desbalance ha disparado el indicador de meses para agotar stock, que en Valdivia escaló un 48% en solo dos trimestres, pasando de 18,2 a 27,1 los meses necesarios para vender el stock de viviendas.
Carlos Aguirre, editor del informe y académico de Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la USS, advirtió sobre la gravedad de este diagnóstico. “Sin una reducción de la oferta nueva y sin expansión de la demanda efectiva, el mercado continuará presionándose y corre el peligro de entrar en una fase de recesión. Esta es una crisis de acceso profunda que no se resolverá orgánicamente con el ciclo económico habitual”, dijo.
En otro dato relevante, el estudio revela que el indicador Price Income Ratio (PIR) para Valdivia -que mide cuántos años de ingresos íntegros familiares se requieren para adquirir una vivienda- se sitúa en una media de 12,21 años, cifra que duplica el estándar internacional de 5 años para considerar un mercado como “severamente inalcanzable”. La mediana actual en tanto son 11,22 años.
Como dato: el PIR actual de Puerto Varas, una de las comunas con mayor calidad de vida de Chile, es 14.
Este cálculo se hace considerando como referencia la Encuesta Casen 2022, que indica que el Ingreso familiar medio en la Región Los Ríos es de $833.755 al mes.
Cabe recordar que, en la primera medición desarrollada en 2024, el indicador PIR para la capital de Los Ríos era de 16,4 años de ingresos familiares íntegros para adquirir una vivienda.
A esto se suma la barrera del esfuerzo financiero. Mientras la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) recomienda no destinar más del 25% del sueldo al pago de dividendos, la realidad en Valdivia es que el 100% de la oferta actual exige destinar más del 25%, con una mediana de esfuerzo que llega al 53% del ingreso familiar.
Aguirre señala que la única herramienta que logra matizar este escenario son los subsidios estatales (DS19 o DS01), que permiten reducir el PIR a rangos de 6,4, aunque estos siguen considerándose altos para el promedio de la población.
“Creo que estamos en un momento de incertidumbre. (…) El tema es que el ciclo inmobiliario no es equivalente en todo Chile, sino que depende de la zona donde lo tomes, hay distintas condiciones. Y, en ese sentido, Valdivia está justo en un punto en el cual requiere de ciertos acuerdos para que esto permita disminuir el sobrestock y empezar la nueva construcción. Ahora, acá la construcción es más cara, eso es un hecho por la naturaleza, los suelos, etc., y, por tanto, necesitamos tener ahí una visión de largo plazo para que este mercado permita que la gente acceda a la vivienda arriendo o en compra y que las inmobiliarias y las constructoras puedan volver a construir”, explicó.